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宅地造成工事の検査済み証

いよいよ10月も今日で終わり、明日から11月です。

早いものですね、今年はワタクシ担当の物件仕入れがなかなかできず、ほかの仕入れ担当者が頑張っています。

ワタクシも頑張らねば!

これから契約する物件は開発案件なので、もうしばらくご紹介することはできませんが、先週から「座間市立野台」の造成工事のご紹介をしております。

今週はその「座間市立野」にて、既存の地下車庫の取り壊し工事を行っています。

昔の分譲地である「座間市立野台」ですが、地下車庫を開けてびっくり!
屋根の部分はさすがに鉄筋コンクリート製で土圧に耐えているようですが、横は普通のCB(コンクリートブロック):一般に外構に使っているあれです。
よく今まで震災などの影響を受けずにひび割れもなく過ごしてきたものだと感心致します。

そんな耐久力のあるものなら、壊す必要がないのでは?と思われる方もいるでしょう。
しかし、検査済み証がない場合はそのものの耐久性などを構造上安全とすることを証明して(構造計算などして)再利用しなくてはなりません。この「構造上安全とする」根拠を構造計算などで証明するのが難しいのです。
ですから、工作物なり、宅地造成なり、建築確認なりでこの検査済み証のない地下車庫を作り変える必要が出てきます。

その際に、宅地造成の届け出なのか、工作物申請なのか、建築確認申請なのか、開発許可なのかによって違いが出てきます。

弊社の「座間市立野台」の場合は、この物件が位置する所は宅地造成等規制法の地域外なのと、面積や切り土盛り土等の関係からも開発行為に当たら無かったので、まずは地下車庫と現況のケンチ積み土留め擁壁をやりかえるよう、「工作物申請」をして、RCの土留め擁壁を立ち上げて、地下車庫ではなく、所謂切り車庫の形に変更しました。

まあこれから工事が進んでいくわけですが、擁壁が完成した後に、工作物申請に基づいた検査を受けて、「検査済み証」を発行してもらうわけです。この検査済み証があると、現在の法律に則った耐久性などクリアしている擁壁ですよ~というお墨付きを行政からもらうわけです。

そしてこれから長い年月、宅地上の建物は建替えられても、擁壁工事については相当の期間やりかえる必要がなくなるわけです。
(将来は又法律などが変わる場合もありますが)

この「検査済み証」は昔からある制度でして、自治体によっては相当古いものまで記録がある場合もあります。
又、ご自身の家や宅地の資料をひっくり返してみて、建築確認や工作物申請、宅地造成の許可や開発許可などの図面と一緒に「検査済み証」があれば、一安心です。(もちろん物には経年変化があり、環境によっては「検査済み証」があっても構造上安全でないものがありますのですべてオッケーというわけにはいきませんが。。。)
ただ言えるのは、検査済み証がない擁壁などは建て替えや擁壁工事のやり替えが必要になってくる可能性が数段上がるという事です。
これは土地を売る場合に、宅地造成工事代が土地の売価に影響してくることになるでしょう。

ご自身の家の地下車庫も同じ状態だよ!っという方、一度「検査済み証」を探してみてはいかがですか?

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2015-10-31(Sat)
 

座間市立野台の解体工事が終わり、いよいよ宅地造成に入ります。

zama_before2.jpg
↑↑↑建物解体前の座間立野台
zama_after2.jpg
↑↑↑建物解体後です。すっきりしましたね!!


最近の工事代金。。。。ちょっと上がってますね。

軒並み見積もりが予想を超える額になっていて、なかなか計画通りにいきませんな。


そうはいっても、仕入れた金額は変わらず、後の祭り。
何とかその他の経費を見直して当初の計画に近づけるようにしています。

最近注目の地盤や杭については調査済みで、きっちりデータのコピペも無いことを確認しました。

造成工事の場合は、スウェーデンサウンディングの調査やボーリング調査を事前に行って、土留めとなる擁壁の底板(建物で言うベタ基礎部分のようなもの)が完工した時点で、平板載荷検査と言う検査をやって、きちんと土圧に対応できるのかを確認したうえで壁の立ち上がり部分の工事となります。

今回発覚したマンションの地盤杭打ちの偽装などは、工期や工事予算、会社内での人間関係、担当者の性格や会社内の雰囲気など、いろいろな要素が重なりあってこの結果となっているのでしょうが、対岸の火事とは思わずに気を引き締めて注意を払っていきたいと思います。

来月の初めから造成工事に入りますが、今以上にきれいになる事でしょう。





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2015-10-24(Sat)
 

大企業の不正ラッシュ

企業の不正がラッシュですね。

東芝、フォルクスワーゲン、三井不動産レジデンシャル。。。

フォルクスワーゲンはドイツの国そのものと言ってもおかしくない企業ですね。
三井不動産は最近のホットな話題です。

マンションの杭打ちについては、事業主だからと言って、気づかない場合もあるでしょう
しかし、建築会社などは少なくとも、データをしっかりとみなかったのかに(?)が付きますね。
2次受けの直接施工した会社に至っては、どうしようもありません。

ワタクシも心配になって、過去に依頼したデータを無作為に精査してみましたが、データがコピペされ、違う場所なのに同じデータだったりというのはありませんでした。

弊社の場合は大概が一戸建て用地となるため、そこまで大規模な杭打ち工事はありませんので、今回のマンションのようなことはありませんが、、、、

しかし、取り返しのつかないミス(?)をしたものです。

建替えすればいいという問題ではないので、これから先、どのように住んでいる方が気持ちと補償、資産価値などに折り合いをつけていくのか、途方もない負担がかかる問題です。

いつもやっている仕事の流れだから、大丈夫だろうと、又、ミスを隠そうとする気持ちが作用して、こんな大きな事にならないと思って改ざんしたんでしょうが、そんな時こそ報告する勇気を持たないといけないというのを改めて認識しました。

信用は積み重ね、一瞬で崩れ落ちるという怖さをしりました。

さあ これからも気を引き締めて仕事に打ち込みましょう!!


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2015-10-17(Sat)
 

かじ取り

中国の銀行が破綻の危機? アメリカのシェールガス会社が倒産?
あんまり経済的に良い話を聞きません。
ある記事では、以前のリーマンショックほどの規模ではないにしろ、今回何かがあれば、打撃は大きいというような事が書いてありました。

それに加えて、戦争や紛争の報道が多い事、、、、

ああ~我が地球は一体どこへ向かっているのでしょう。

今までは薄氷の上に微妙なバランスでみんな立っていたのに、その氷にヒビが入ってきているようです。

世界のトップの皆様、慎重なかじ取りをお願いします!

不動産の取引の上で、成約になる時のかじ取りと、どこか間違ってしまっているかじ取りがあります。
せっかく契約できるような環境にありながら、小さなほころびから傷がどんどん大きくなって、否決になってしまう。
又、最初は何社にも話していた地主さんが、きっかけひとつで全面的に信用してくれるようになる。

ワタクシの拙い経験上、それは自分の意識や体調、運もあるでしょう。しかし、注意深く仕事をしていると、このタイミングでこういうことをすればと言うものが自然と身についてきたように感じます。
では、すべてタイミングよく身についたことが実行できるかというとそうでは無いんですね~

さすが人間、感情や状況に左右され、言葉尻や態度、顔にいろいろなものが現れ、良くも悪くもイレギュラーな結果が待っていることが多々あります。

あからさまに自分が悪いようなことでは、「反省」しかないですが、そのほかは良い意味で「開き直り」が大事なようです。

さて、不動産の取引に不安を感じているそこのオーナー様、資産の行方についてワタクシと一緒にかじ取りしてみませんか?

ご連絡お待ちしております。kanu-




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2015-10-11(Sun)
 
プロフィール
神奈川県と東京都の不動産買取店 地域1番を目指します。 不動産経験20年以上の宅地建物取引主任者が、親切丁寧誠実査定であなたの不動産を最大限評価致します。 もちろん査定は無料、オンライン査定なら30分から1時間程度で査定額をお答えいたします

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